Mercado inmobiliario industrial, un ganador del nearshoring

El sector inmobiliario industrial será uno de los más beneficiados de la relocalización de cadenas globales en México, el llamado nearshoring, consideran analistas.

“Las encuestas disponibles sugieren que, a nivel de empresa, se percibe cierto efecto positivo por el nearshoring. No sólo en términos de producción, también en la evolución reciente y futura del sector inmobiliario industrial, que anticipa cierto impulso manufacturero”, comentó Carlos Serrano, economista en jefe de BBVA México.

Este fenómeno ya se refleja en una mayor demanda de espacios de uso industrial y en la menor disponibilidad que existe de ellos, con entre 4 y 5 por ciento del inventario total. Tan sólo en el 2022 se construyeron 5.6 millones de metros cuadrados (60.6 millones de pies cuadrados) de área bruta rentable (ABR), 70 por ciento más que el año anterior, según cifras de la empresa de inteligencia inmobiliaria Datoz. Se trata del incremento más alto desde que tiene registro.

Otro dato que refleja la demanda de nuevos inmuebles es que 60 por ciento de los inicios de construcción correspondió a espacios especulativos, cuando en el 2020 y 2021 la mayoría fue a la medida del inversionista. Es decir, las constructoras esperaban la demanda, ahora se anticipan.

“Aun con la alta inflación del último año, los desarrolladores no están siendo cautelosos en la edificación de espacios, pues confían en la actividad del sector por el impulso del nearshoring”, señaló la firma.

La mayor demanda de unidades industriales por parte de las empresas se va a acentuar en el centro, norte y el Bajío del país, donde se concentra la mayor parte de la actividad manufacturera. El suroeste aún no figura, considerando que apenas representa 1 por ciento del inventario total en registro, pero se espera que mejore una vez que el Gobierno detone los polos de desarrollo del Istmo de Tehuantepec.

El mercado inmobiliario industrial, que contempla a los 21 mercados más dinámicos del país, cerró el año pasado con 94.5 millones de metros cuadrados (mil 17 millones de pies cuadrados), un crecimiento anual de 6.3 por ciento.

“El aumento en el inventario fue impulsado por los nuevos edificios en construcción en Monterrey, Ciudad de México y Ciudad Juárez”, destacó la firma.

De acuerdo con Luis Gutiérrez, presidente de Fibra Prologis en América Latina, la demanda de espacios industriales se duplicó desde la pandemia de Covid-19, lo cual refleja en la alta ocupación en el país. Este fenómeno, dijo, se va a acentuar a medida que la relocalizacion de empresas se haga más presente.

El sector especializado en desarrollos inmobiliarios industriales está relacionado con los niveles de comercio mundial, el consumo interno, la demanda en sectores manufactureros y el sector de logística y de distribución en México y Estados Unidos, señalaron los especialistas de Monex Grupo Financiero, Roberto Solano, Brian Rodríguez y César Salinas.

El sector se encuentra geográficamente distribuido de la siguiente manera: las manufacturas, en el norte y la logística, en el centro del país. Los principales nodos industriales son Tijuana, Juárez, Monterrey, San Luis Potosí, Querétaro, Puebla, Aguascalientes, Guanajuato, Guadalajara y el Valle de México.

“El crecimiento en el inventario de Ciudad de México y Monterrey confirma que estos mercados siguen siendo los centros que acaparan la mayor cantidad de proyectos”, señaló Pablo Quezada, product manager de Datoz.

Certidumbre, necesaria. En el informe “Situación Inmobiliaria México”, el economista en jefe de BBVA señaló que para aprovechar las oportunidades del nearshoring es necesario incentivar al sector privado y recobrar la confianza de los inversionistas, “la cual sigue mermada tras las decisiones que la actual administración federal ha tomado”.

“Con todo, se estima que en el 2023 el inventario continúe creciendo, de la mano de tendencias como el nearshoring y el e-commerce, que seguirán demandando espacios industriales con mayor capacidad”, expuso Quezada.

Detalló que, si bien México está atrás de países industrializados como China (21 mil 527 millones de pies cuadrados) y Estados Unidos (siete mil 762 millones), el país comienza a competir en la materia y, según estimaciones, si se captura 3 por ciento de la demanda china, el sector podría crecer al menos el doble.