Según el más reciente estudio publicado por la firma Inteligencia Urbana y Territorial, la cual cuenta con 16 años de experiencia aportando conocimiento e información en ámbitos territoriales urbanos como la vivienda, los servicios educativos, el medio ambiente y aspectos socioeconómicos en general, la gentrificación es un tema multifactorial ligado históricamente al desarrollo urbano de las grandes urbes y, por lo tanto, anterior no sólo al surgimiento de las plataformas de alojamiento temporal, sino a la misma globalidad económica.
En el estudio “Análisis Geoespacial de Gentrificación y Comportamiento de los Precios de Renta”, liberado el pasado mes de febrero, la firma analizó 134 colonias de la capital, repartidas en las alcaldías Benito Juárez, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Coyoacán, llegando a la conclusión de que los factores que impulsaron la gentrificación en la zona fueron: la existencia de viviendas edificadas hace décadas para la renta, en su mayoría con gran deterioro y que pronto devinieron en unidades departamentales; una gran variedad de nuevos comercios y servicios, así como la proximidad a polos atractivos que comenzaron a cambiar el escenario urbano con incrementos en el valor del suelo.
Asimismo, el estudio refiere como impulso de la gentrificación en la Ciudad: las políticas públicas enfocadas al mejoramiento de los centros urbanos y el consecuente desarrollo de los espacios públicos; los cambios en el uso del suelo que permitieron la utilización mixta; la mayor altura de las nuevas edificaciones, así como la especulación inmobiliaria, el mejoramiento en el transporte y la accesibilidad de las zonas.
En opinión de Adriana Enríquez, geógrafa de la UNAM y directora general de la firma, los factores que tuvieron un mayor peso en los precios de las rentas son sumamente variados, pudiendo encontrarse desde los flujos migratorios nacionales producto de la inseguridad del sexenio pasado, hasta el hecho de que los centros de trabajo están ubicados en algunas alcaldías; así como la movilidad y accesibilidad de las mismas y sus políticas de densificación.
De acuerdo con la información analizada, los precios de rentas corresponden a un comportamiento tendencial. “Del universo analizado, 30% presentó inclusive, un crecimiento negativo. Un ejemplo de ello es la alcaldía Cuauhtémoc, la cual disminuyo sus precios en la mayoría de sus colonias durante el periodo 2019 – 2022”, comentó.
Los niveles de renta ya han alcanzado los valores vistos antes de la crisis por COVID-19
Según el estudio, las alcaldías que incrementaron sus precios anualmente entre 2019 y 2022 fueron Miguel Hidalgo 1.64%, Benito Juárez 1.51%, Coyoacán 1.41%; en tanto Cuauhtémoc presenta una disminución del -1.11% durante el mismo periodo. Dentro de las alcaldías que integran el universo de estudio, el precio promedio de la renta mensual por m2 fue: en Miguel Hidalgo $330, Coyoacán $258, Benito Juárez $224 y Cuauhtémoc $214. Por último y en lo que se refiere a la crisis sanitaria del COVID-19, ésta afectó negativamente el precio de renta en el universo del estudio durante 2020 y principios de 2022, sin embargo, actualmente los niveles de renta ya han alcanzado los valores vistos antes de la crisis.
En opinión de Adriana Enríquez, “la CDMX es una metrópolis diversa que comprende distintas realidades, sin lugar a duda se requiere de una regulación para las plataformas de alojamiento de corto plazo, pero la misma debe brindar estrategias creativas que respondan a la naturaleza y dinámicas de la ciudad. El verdadero reto será reconocer la complejidad de la CDMX, por encima de la réplica de modelos regulatorios del tipo europeo”.
JVR
