En un entorno de crisis económica en el mundo, pero principalmente en México, derivado de la pandemia de COVID-19, el sector de la construcción, el mercado de vivienda y el del crédito hipotecario ya cuentan con información que apunta a una contracción de la actividad, arrastrada desde el año pasado.
Información de BBVA Research para el primer semestre del año apunta a que el mercado hipotecario concluyó 2019 con un avance mínimo de sólo 0.2 por ciento en términos reales; sin embargo, si se considera el número de créditos colocados, éste se contrajo más de 6.0 por ciento.
Si bien, la banca creció 3.0 por ciento en ese periodo al recuperar su participación en el segmento residencial, se sabe que este incremento pudo ser el último impulso a esa demanda ante la caída en las tasas de generación de empleo.
Aunque tiene claro que en este momento no existe una gran demanda de familias buscando vivienda y que la situación se puede agravar con la desaparición de empleos al cierre de 2020, es aquí donde comienzan los movimientos estratégicos de los bancos para atraer a los clientes a contratar un crédito hipotecario.
Por un lado, el recorte en las tasas de interés referencial del Banco de México (Banxico) que en este momento se ubica en 5.0 por ciento y el apetito por atraer a más clientes, permite a las instituciones financieras disminuir su tasa hipotecaria, lo cual le da un plus si se considera que éstas son fijas.
La apuesta por atraer más clientes
La semana pasada tres instituciones dieron a conocer disminuciones en la tasa de interés de sus créditos hipotecarios llegando a niveles no vistos en México, según algunos analistas.
Scotiabank presentó un producto con una tasa de 9.0 por ciento para los desarrolladores y para quienes quieran cambiar su hipoteca de un banco a otro, mejorando las condiciones financieras; sin embargo, ya cuenta con una tasa de 8.75 por ciento, que la colocaba entre las más bajas.
Banco Santander anunció una nueva reducción a la tasa de interés de su producto Hipoteca Plus para dejarla en 7.75 por ciento, con lo que se abre paso entre los participantes del sector al ubicarla como la más competitiva.
Por su parte, BBVA no se quedó atrás y decidió disminuir el rédito de sus productos hipotecarios para dejarlos en un rango de entre 7.90 y 10.40 por ciento.
Paulina Prieto, vicepresidenta de crédito hipotecario de Scotiabank, señala que la tasa es un factor relevante a la hora de contratar o no una hipoteca, pero existen otros factores que también inciden en la decisión.
(Es importante la tasa) porque es lo que te pone gran parte del costo anual total de una hipoteca, pero no necesariamente solo es la tasa, sino los costos asociados a la decisión de adquirir un crédito Paulina Prieto.
¿Es suficiente?
Si bien es cierto que el costo del crédito es un factor importante en la decisión del cliente de contratar algún crédito hipotecario, en este momento hay otros elementos importantes que considerar.
Un análisis de BBVA Research señala que los menores costos de financiamiento y la disposición de líneas de crédito no serán suficientes para la recuperación del mercado ante la incertidumbre y la falta de empleo.
“Regularmente el mercado hipotecario ha enfrentado crisis económicas del lado de la demanda o de la oferta; pero por primera vez estamos ante una crisis por ambos lados del mercado. Lo que hará más duradera esta fase”BBVA
En esta situación se encuentra Ana María Delgado. Con 33 años y arquitecta de profesión, desde hace dos años ha buscado en el mercado hipotecario el momento adecuado de recurrir a un crédito para acceder a una vivienda; sin embargo, para ella el cobro de la tasa de interés que manejan las instituciones, es alto.
Llevo dos años intentando acceder a un crédito, pero busco las mejores condiciones para hacerlo. Comprar una casa es un compromiso de largo plazo, por lo que busco una tasa no tan elevada; aún así siento que este momento es complejo… me da miedo echarme una responsabilidad de comprarme una casa y que después no pueda pagarladice a La Razón.
En una situación similar se encuentra Ivonne Trujillo, quien es contadora de profesión y desde hace poco más de seis meses había pensado en adquirir una vivienda; no obstante, dice que la poca seguridad que tiene de mantener su trabajo ha hecho que de disipe la posibilidad de tener su propio espacio.
A finales del año pasado decidí buscar un crédito para un departamento. Me he informado, y he visto que existen algunos bancos que tienen buenas opciones respecto al enganche, a las comisiones y al interés; sin embargo, por la pandemia, prefiero no hacerlo, al menos este añoIvonne Trujillo
Trujillo explicó que la empresa para la que trabaja ha despedido a algunos compañeros, y otros más fueron afectados con una disminución temporal de su salario, situación que terminaría por afectarla si decidiera contratan un crédito.
En esto coincide Tania Ramírez, experta independiente en bienes raíces y compra-venta de inmuebles, pues asegura que el interés de las personas de comprar un inmueble sigue; sin embargo, afirma que lo que no se tiene es el capital.
Interés sí hay, lo que no tienen es el capital… las mensualidades del Infonavit son muy altas, y las de la banca, si bien son más atractivas, no todo el mundo es sujeto de crédito, ya que existen otros requisitos para obtener los préstamosTania Ramírez
El Infonavit cuenta con una tasa de interés de 12 por ciento; mientras que las instituciones bancarias están entre 7.75 y 11 por ciento.
“El banco tiene una tasa mucho más baja que la del Infonavit, pero como decía, no todos pueden acceder a un prestamos bancario por la cuestión del salario. Para que te presten un crédito hipotecario tu debes ganar tres veces más que la mensualidad acordada; es decir, si de mensualidad debes pagar cinco mil pesos, tendrías que ganar entre 15 y 20 mil pesos”, señaló Tania Ramírez.
El director general y fundador de Tu Hipoteca Fácil, Fernando Soto-Hay comentó a La Razón que estas acciones que han tomado algunos bancos obedecen a que las tasas se han ajustado 25 o 30 puntos base y las instituciones han hechos fanfarrias de ello.
Son buenos, sí, porque al final del día tiene un costo menor para los usuarios, pero tampoco es una reducción de tasas que puedas decir, va a reactivar la economía o va a incentivar que las personas compren sus casas o departamentos en función de que las tasas están, entre comillas, muy baratasFernando Soto-Hay
Lo que es cierto, explicó, es que están a niveles que no se habían observado en México, lo que hay que resaltar, porque los bancos siguen operando de forma exitosa el crédito hipotecario, a pesar de que su margen de utilidad es menor.
¿Es o no el comienzo de una guerra por tener la tasa más atractiva?
Para Soto-Hay, estas recientes decisiones de los bancos todavía no obedecen a una gran batalla, pues para llegar a ello, éstas deberían bajar a niveles de 7.0 o 7.5 por ciento, por lo que consideró que sólo es el inicio de un periodo de ajuste.
Leonardo González, analista de Real Estate de Propiedades.com señaló que estas bajas en el costo del dinero para adquirir un crédito, es una forma para que los bancos tengan más liquidez que se traducirá en una inversión de portafolio.
Esto incentiva la adquisición de vivienda y también acelera la transición de los residentes que actualmente están en alquiler o en arrendamiento. La magnitud de la crisis es una decisión por parte de los jugadores del sector para generar riqueza de largo plazo o invertir en portafolio, lo que genera una cobertura de riesgo y una orientación hacia opciones de largo plazoLeonardo González
Y a todo esto ¿qué precio tienen las casas?
Datos de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) señalan que a nivel nacional las viviendas han aumentado en 7.0 por ciento su costo en el primer trimestre del año, siendo Jalisco el estado en el que más se elevó el precio de las casas, con un repunte de 9.0 por ciento.
El analista de Propiedades.com señaló que, pese a que es casi imposible tener un pronóstico sostenible con alto grado de confianza, los precios de venta en la tendencia muestran un aumento de 4.0 por ciento.
Mencionó que la elevación de costos se explica por un ajuste inflacionario; pero después del COVID-19, todos los segmentos y entidades, mostrarán un cambio en su ciclo inmobiliario, se observará una nueva fase de ajuste, que implicará nuevos ciclos del sector, en los que habrá zonas más atractivas y otras se volverán menos importantes.
Por segmento, estimó que el precio de las viviendas para interés social se encontrará en un rango de entre 311 a 924 mil pesos, siendo éste el que más choques de volatilidad registre; el segmento medio va de 924 a 1 millón 980 mil pesos y para el residencial la cuota mínima es de 3 millones de pesos con máximos de hasta 500 millones de pesos.
BL
