Después de comentar los remates fraudulentos de inmuebles, ahora hablaremos de los remates reales, y de todo lo que debe de prevenirse cuando una persona se interesa por comprar un inmueble por remate.
Para ello lo primero que debemos de saber, es qué significa un remate. Un remate es la etapa final de un juicio, en el cual un deudor no cumplió con alguna obligación de pago y por ello el juez, en su facultad de imperio, digamos que, vende a la fuerza el inmueble propiedad del deudor o de un garante para que con el precio de la venta se le pague al acreedor que lo demandó.
En la venta por remate se anuncian precios muy bajos, pero hay que tomar en cuenta que ése no será el costo total por la compra, pues hay que sumar todos los gastos derivados del remate para poder tener un costo definitivo de lo que implica comprar por remate, para ello enumeramos los más importantes:
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1.- El costo del abogado que asesore al comprador y revise todo el expediente judicial, lo cual es muy importante para saber el estado procesal del juicio, y prevenir que no haya instancias procesales pendientes de resolverse, como lo es el amparo, y que tenga certeza jurídica el comprador.
2.- El monto de los impuestos a pagar, pues muchas veces, además del impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles que normalmente se paga, se puede generar el impuesto sobre la renta por adquisición, el cual se causa, cuando hay una diferencia de más del diez por ciento entre el precio del remate y el valor del avalúo, sobre esa diferencia se paga el veinte por ciento, es decir que se trata de un impuesto por comprar barato; aunado a eso, en muchos casos el comprador tiene que asumir el impuesto que le corresponde al rematado, y se trata del impuesto sobre la renta por enajenación, por tratarse de un juicio a la firma de la escritura el rematado no acude a firmar, ni cubre el impuesto que le corresponde, éste se genera por la utilidad que le produjo el remate y lo tiene que cubrir, en este caso, el comprador.
3.- En la mayoría de las veces los inmuebles se encuentran ocupados, ya sea por el propietario o por un tercero, y para obtener la entrega física del inmueble, se tiene que promover en el juicio un incidente, que será posterior a la firma de la escritura, lo cual implica el obtener la orden de desalojo, en ocasiones se tiene que llevar a la fuerza pública para lograrlo, lo cual tiene un costo que se tiene que presupuestar.
Por todo lo anterior, hay que analizar que al precio del remate hay que sumar todos los gastos extras para obtener un costo total y sobre esa base decidir comprar, porque además de todo lo necesario para lograr la firma de la escritura y posteriormente la entrega del inmueble, hay que tomar en cuenta el tiempo que puede tardar en llevarse a cabo todo el proceso, que puede ser largo y desgastante, que de saberlo previamente a lo mejor ya no entramos a un remate, por ello se requiere de una asesoría profesional, para que no genere después una frustración. Entrar a un remate puede ser una buena inversión, pero hay que estar bien asesorados, de lo contrario lo barato puede salir caro.
