Segunda parte
Después de que el notario haya revisado los documentos del vendedor, se debe de solicitar un certificado de libertad de gravámenes para conocer la situación del inmueble, y verificar que no tenga ningún gravamen, limitación de dominio, error en la inscripción en lo referente a los datos del inmueble, superficie, medidas y linderos, nombre correcto del propietario, estado civil, y datos del título de propiedad, una vez verificado toda esta información, se continua con lo siguiente.
Cuando una persona compra una propiedad tiene que pagar una cantidad por el Impuesto de Adquisición de Bienes Inmuebles, el cual para su cálculo, su base es el valor más alto, entre precio, valor de avalúo y valor catastral, para ello se debe de mandar a realizar un avalúo, el cual debe de ser realizado por un perito autorizado por la Tesorería de la Ciudad, una excepción a ello es cuando se trata de una inmueble habitacional y su valor catastral no rebasa cierto monto por el que se considera una vivienda de interés social o popular, en este caso, se debe se tramitar una constancia de participación en el programa de beneficios fiscales denominada “Jornada Notarial”, por la cual el cálculo del ISAI se realiza con base en el valor catastral, y dependiendo del valor catastral se obtiene un porcentaje de reducción en el pago del ISAI y de los derechos del Registro Público de la Propiedad.
Una cuestión importante, es que el pago del precio sea directamente de la cuenta del comprador a la cuenta del vendedor, y de acuerdo a la llamada ley de lavado de dinero, solo se puede pagar en dinero en efectivo hasta un monto máximo de 8,075 UMA, es decir la cantidad de $ 871,274.25, el resto del precio debe de realizar mediante cheque o transferencia electrónica. El notario debe de documentar como se realizaron los pagos, de lo contrario no podrá llevar a cabo la operación.
Por otra parte, en el caso de que la vendedora y la compradora sean personas físicas, el notario debe de expedir un CFDI en el que haga constar el monto del precio, y será este documento el que acredite ante el fisco el pago del precio, de lo contrario, en caso de realizar una venta posterior y no se cuente con la constancias del CFDI, el costo de adquisición se considera en cero pesos, y le afectara en el pago del Impuesto Sobre la Renta, porque todo el monto del ingreso se puede considerar utilidad.
Una vez firmada la escritura de compraventa, el vendedor, en caso de que haya pagado ISR por enajenación, debe solicitar el notario su comprobante, y por parte del comprador debe verificar que el notario haya pagado en tiempo y forma el Impuesto de Adquisición de Bienes, así como su ingreso al Registro Público de la Propiedad, y en su momento oportuno que haya quedado inscrito el testimonio que contiene la compraventa.
Todo lo anterior, es importante, porque en algunos casos se llega a observar que los notarios no pagan los impuestos o no inscriben la escritura en el Registro Público, lo cual es un problema para el comprador, pues cuando quiera transmitir la propiedad se dará cuenta de los pendientes y tendrá que asumir los costos y riesgos que ello implica, es mejor verificar a tiempo.